中古マンションが住宅ローン審査に通りにくいのはなぜ？種類別に理由も解説

中古マンションは、価格が手頃で購入しやすい点が魅力です。
しかし物件によっては住宅ローン審査に通りにくく、結果として購入が難しくなってしまう場合があるのをご存じでしょうか？
この記事では、旧耐震基準、再建築不可、借地権付きの3種類の中古マンションについて、なぜ住宅ローン審査に通りにくいのかや、対処法を解説します。

旧耐震基準の中古マンションがローン審査に通りにくい理由

旧耐震基準とは、1981年5月31日までに建てられたマンションに適用されている耐震基準です。
震度5強程度の揺れに耐えられる基準ではありますが、現在の新耐震基準の建物には震度6強〜7程度の揺れで倒壊しない構造が求められているため、耐震性に大きな違いが見られます。
それによって資産価値が低く見積もられてしまうため、担保評価額も低くなってしまうのが、審査に通りにくい理由です。
耐震基準適合証明書を取得し、現行の耐震基準に適合していると証明できれば、審査に通りやすくなります。
具体的にはフラット35の適合証明書を取得する方法が、対処法として挙げられます。

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再建築不可の中古マンションがローン審査に通りにくい理由

再建築不可の中古マンションは、現行の建築基準法や、接道義務を満たしていない状態です。
そのため1度でも建物を取り壊してしまうと、再建築が不可能となってしまいます。
たとえば大きな災害で建物が損壊した場合、同じ場所に再建ができないため、担保価値が低く評価されます。
これが審査に通りにくい理由です。
対処法としては、再建築可能な状態にする方法が挙げられます。
具体的には隣接する土地を購入、または借り入れして接道義務を満たせられれば、再建築可能となり審査にも通りやすくなるでしょう。

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借地権付きの中古マンションがローン審査に通りにくい理由

借地権付きの中古マンションの所有者は、マンションが建っている土地の所有権は持っておらず、建物の所有権と土地の借地権だけを有している状態にあります。
そのため土地そのものを担保にできず、担保価値が低く評価されてしまうため、審査に通りにくいです。
また地代の支払いが滞るなど、土地の所有者と借主の間でトラブルが発生した場合、最悪は契約違反とみなされ、借地権が解除されてしまうリスクもあります。
この点も、審査の通りにくさに影響をしていると考えて良いでしょう。
住宅ローンを組めるケースとして、借地期間内の完済を条件にローンを組む方法があります。
ですがローンを利用する際は土地の所有者の承諾が必要なため、事前に十分説明をして納得してもらう必要があるでしょう。

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まとめ

旧耐震基準の中古マンションが審査に通りにくいのは、現在の耐震基準と比較して耐震性に大きな違いがあるため、担保評価額が低くなってしまうのが理由です。
再建築不可の中古マンションが審査に通りにくい理由には、再建築不可であるために担保評価額が低くなってしまう点が挙げられます。
借地権付きの中古マンションが審査に通りにくいのは、土地の所有者が別に存在しているために、土地そのものを担保にできないのが理由です。
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