ローン残債がある不動産を売却する方法とは？抵当権の抹消についても解説！

不動産を売却する際は、その不動産のローン残債を完済している必要があります。
しかし、なんらかの事情で家を売らざるを得ない状況のときに、必ずしも自己資金でローンを返済できるとは限りません。
今回は、ローン残債がある家を売却する方法を解説いたします。

抵当権を抹消してローン残債のある不動産を売却する方法とは？

金融機関と住宅ローンを締結するとき、マイホームを担保に入れて住宅の購入資金を借ります。
不動産を担保にしてローンを利用する際、その不動産の登記簿謄本の乙区に記載されるのが「抵当権」です。
抵当権が設定されると、ローンを滞納した際にマイホームは金融機関に差し押さえられ、それを売却して借金の返済に充てることになります。
抵当権が残っている物件でも売却は可能ですが、買い手がほとんどつかないため、抵当権を抹消して売却するのが通例になっています。
抵当権の抹消にはローン残債の完済が必須条件となっており、同様に不動産を売却する際もローンの支払いを終えている必要があります。
つまり、どのみちローン残債は自己資金で支払わなければいけないということです。
しかしローン残債の支払いがキツイという理由で不動産売却を検討している方が、自己資金でローンを完済するのは厳しいですよね。
ではその他に、ローン残債があっても不動産を売却できる方法はあるのでしょうか？

ローン残債がある不動産を売却できる2つの方法とは？

ローンの返済が済んでいない不動産であっても売却できる方法は主に3つあります。
それが「アンダーローン」と「任意売却」、そして「住み替えローン」です。
アンダーローンとは、その不動産の売却価格でローン残債を完済し、抵当権も抹消できる方法です。
売却価格でローン残債を完済できないオーバーローンの場合は、ローン残債から売却価格を差し引いた分を自己資金で支払うことでも完済可能です。
すでにローンの延滞が発生している、自己資金では支払えないという際は、任意売却を金融機関へ交渉してみましょう。
相場よりも売却価格が安くなる競売ではなく、通常の販売方法で売却を進められるので、相場に基づいた価格で家を売却できます。
任意売却を選択しても、売却した家を賃貸物件として借りる「リースバック」を利用すれば、家賃を払うことで売却後も自宅に住み続けられます。
ローンは延滞していないが、売却価格ではローン残債を完済できない場合は、住み替えローンの利用を検討してみてください。
現在抱えているローン残債と新居の購入費を合算して新たに融資契約を結べるため、ローンの返済が済んでいなくても新居へ住み替えられます。

まとめ

不動産を売却する際、基本的にはローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
しかし収入の減少やライフステージの変化などによって、ローンの完済が終わっていなくても不動産を売却しなくてはいけないときもあるでしょう。
家を売却したいけれどローン残債の返済が済んでいない場合は、アンダーローンや任意売却、住み替えローンの利用を検討しましょう。

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