住宅ローンが返済不可になったら任意売却がおすすめ！競売との違いも解説

マイホームを購入したものの、住宅ローンの返済が厳しいと感じていらっしゃる方もおられるのではないでしょうか。
住宅ローンを滞納すると、競売にかけられマイホームを失ってしまう可能性もあります。
そのため、事前に競売の流れや、滞納になりそうな場合の対処法を知っておくと良いでしょう。
そこで、住宅ローンの返済に悩んでいる方に向けて、住宅ローンの支払いが厳しい際の対処法や、競売と任意売却の特徴についてご紹介します。
東京都足立区での不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

住宅ローンが返済不可になりそうな場合の対処法とは

住宅ローンを組んだ直後は支払いができていても、のちにリストラや倒産・病気などで住宅ローンを滞納してしまうというケースはあるでしょう。
また、適正借入額よりも多くの住宅ローンを組んでいる場合は、10年、20年と進んでいくうち返済不可になってしまうこともあります。
そのような返済不可となりそうな場合の対処法について3つご紹介します。

• 金融機関へ相談する
• 保険が適用されるか確認する
• 売却を検討する

では、それぞれの対処法を順番に見ていきましょう。

対処法1：金融機関へ相談する

住宅ローンが返済不可となりそうなら、まずは借り入れをおこなっている金融機関へ相談をしましょう。
場合によっては返済期限を延長してもらえる可能性もあります。
また、返済プランの見直しによっては毎月の返済額を減らすことも可能です。
一時的に収入が減った場合や、病気などの療養など期間が決まっている場合は、その期間だけ返済を緩和してもらえることがあります。
きちんと現状を伝えることで滞納をせずに済むため、まずは金融機関に相談をしてみましょう。

対処法2：保険が適用されるか確認する

病気や療養などが原因で住宅ローンが返済不可となった場合は、住宅ローンの融資時に加入している団体信用生命保険の適用有無を確認してみましょう。
団体信用生命保険は、住宅ローンの債務者が死亡した際に残債を保障してもらえる保険ですが、条件によっては疾病時にも保険金が下りる可能性があります。
具体的な内容としては、がんや脳卒中、心筋梗塞、糖尿病など特定の疾病です。
団体信用生命保険のオプションとして前述のような疾病保障を付けていれば、保険が適用できたというケースもあります。

対処法3：売却を検討する

住宅ローンが返済不可となった場合は、家を売却することも一つの手です。
その際は、まずは不動産査定を依頼し、どのくらいの価格で売却できるのかを試算します。
家の売却価格がローン残債を上回るのなら、経済状況の解決につながる可能性があります。
また、売却する際はできるだけ早めに対処することも重要です。
というのも、滞納をしてしまうと信用情報機関の事故情報名簿に登録されてしまい、新たな新居を購入する際に住宅ローンが組めなくなる可能性があるからです。
そのため、売却で住宅ローンの滞納が解決できるなら、できるだけ早めに売却することをおすすめします。

住宅ローンが返済不可となってから競売にかけられるまでの流れ

住宅ローンが実際に返済不可状態となってしまった場合、最終的に自宅が競売にかけられ売却されてしまいます。
住宅ローンが返済不可となってから競売までの流れは以下のとおりです。

• 金融機関から督促状・催告書が届く
• 期限の利益を喪失する
• 保証会社が金融機関へ一括返済をおこなう
• 競売の申し立てがおこなわれる
• 競売が実施される

住宅ローンを1～2か月程度滞納すると、金融機関から督促状や催告書が届きます。
この時点で、できるだけ早く金融機関へ返済不可の状況を相談してみると良いでしょう。
さらに、そこから3か月以上の滞納が続けば「期限の利益」を喪失することになります。
期限の利益とは、分割して返済する権利のことですが、これを喪失してしまうため、いわゆる住宅ローン残債の一括返済をしなければならないということです。
しかし、滞納するくらいなので一括返済は難しいと言えるでしょう。
期日までに一括返済をすることができなければ、保証会社が金融機関へ債務者に代わって一括返済をおこないます。
これを「代位弁済」と呼び、ここからは債権者が金融機関から保証会社へ移転するため注意が必要です。
債権者である保証会社へ一括返済ができない場合は、競売の申し立てがおこなわれ競売の手続きが進みます。
競売とは、住宅ローンが返済できなくなった際に、債権者が申し立てをおこない裁判所が不動産を売却することです。
裁判所から競売開始決定通知書が届くと、現地調査などがおこなわれ最低競売価格が決定されます。
その後、競売が実施され売却をおこなうことになります。
また、競売がおこなわれれば自宅から強制退去を命じられることになるため、注意が必要です。
さらに、競売は市場価格の4～5割ほど安い価格で取引されます。
そのため、売却代金で住宅ローンを返済できなかった場合は、残りの返済をおこなわなければなりません。

住宅ローンが返済不可となったときにおすすめの「任意売却」とは

住宅ローンを数か月滞納すると、前述したように競売にかけられるリスクがあります。
しかし「任意売却」という方法を利用すれば、競売より高く売却でき、その後の返済も無理のない範囲で分割返済することも可能です。
ここでは、任意売却とはどのような売却方法なのか、また任意売却のメリットをご紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンが返済不可となりすでに滞納している場合に、住宅ローンの残債がある家を売却する方法です。
通常は、住宅ローンを完済しなければ売却することはできません。
しかし、この任意売却は債権者である金融機関の承諾を得れば、売却することができるため、住宅ローンの残債がある家でも有効な対処法となります。
また、競売と違い自分の意志で売却を進めることができるのも特徴です。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは、以下のとおりです。

• 市場価格での売却が可能
• 分割返済の交渉が可能
• 引っ越し費用を工面してもらえる可能性もある
• 自分の意志で売却できる

任意売却は、競売と違って市場価格に近い価格で売却することが可能です。
そのため、売却代金を住宅ローンの支払いに多く充てることができるため、債務を減らすことができます。
また、売却代金で賄えなかった住宅ローンの残債は、金融機関に交渉すれば返済が可能な範囲での分割返済にしてもらえる可能性もあります。
このように、任意売却は競売と違ってメリットが多いのが特徴です。
任意売却を希望する場合は、競売の手続きが進む前のできるだけ早いうちに準備にとりかかることをおすすめします。

まとめ

住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法や、競売と任意売却の特徴についてご紹介しました。
住宅ローンを滞納してしまった場合は、競売にかけられる前のできるだけ早いうちに任意売却を検討することをおすすめします。
私たち「株式会社ホームプラザ」は、草加市、八潮市、三郷市を中心に幅広いエリアでの不動産売却をサポートしております。
任意売却にご興味がある方や、不動産査定をしたい場合など、不動産売却全般に関してお気軽にお問い合わせください。