長期譲渡所得とは？計算方法と受けられる可能性のある控除を解説

不動産を含む所有財産を売却するときに、有効な節税対策を知りたい方は多いです。
売却益が出たら必ず確定申告をして納税の義務が生じますが、不動産の所有期間に応じて税率が変動する点を理解しておきましょう。
本記事では、譲渡所得のうち長期譲渡所得とは何かお伝えしたうえで、計算方法と利用できる控除の特例を解説します。

譲渡所得のうち長期譲渡所得とは？

そもそも譲渡所得とは、土地や建物などの不動産を売却したときの利益（所得）を意味します。
譲渡所得が発生したら、所得税と住民税がかかり、それらふたつを合わせたものが譲渡所得税です。
不動産の所有期間が5年を超えると長期譲渡所得、5年未満だと短期譲渡所得と区分され、税率が変わります。
税率は、長期譲渡所得が20.315%、短期譲渡所得が39.63%です。
売却物件が一定の要件を満たせば特例や控除が利用可能で、節税対策ができます。
さらに、譲渡所得に関わる税金は分離課税の扱いになるため、給与所得・事業所得などとは合算されません。

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長期譲渡所得の計算方法

長期譲渡所得の計算方法は、まず「譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）」を計算します。
譲渡収入金額は物件を売却した金額（売却代金・固定資産税・都市計画税の合計金額）、取得費は売却する物件を購入したときに発生した費用、譲渡費用は物件を売却したときに発生した費用です。
続いて、該当物件が一定の要件を満たしているのであれば特別控除が適用されるため、税率をかける前に差し引きます。
最後に売却物件の所有期間が5年以上の場合は20.315%、所有期間が5年未満の場合は39.63%をかけると税金額がわかります。

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長期譲渡所得で受けられる可能性のある控除について

長期譲渡所得になる場合、特定居用住財産の買換え特例・10年超所得軽減税率の特例・空き家と居住用財産の特例を受けられる可能性があります。
特別居住用財産の買換え特例は、令和5年12月31日までにマイホームの買い替えをした方を対象に、一定の条件を満たすと譲渡益の課税を繰り越しできる制度です。
10年超所得軽減税率の特例は、売却物件の所有期間が10年を超えると、譲渡所得が6,000万円以下で14.21%・6,000万円超えで14.21%の軽減税率が適用されます。
空き家の特例は、相続・遺贈で引き継いだ被相続人の居住用物件に対して最大3,000万円まで控除される制度です。
居住用財産の特例は、マイホームを購入したときに所有期間を問わず最大3,000万円まで控除される制度です。

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まとめ

所有している不動産を売却するときは、利益に対して所有期間に応じて税率が異なります。
5年前後で売却を検討しているのであれば、税率が低い長期譲渡所得を適用できるように売却するタイミングをずらしても良いでしょう。
また、要件を満たせば、所有年数問わず特別特例が利用できるため、同時に確認してください。
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