不動産相続で課税される税金の種類を解説！計算方法や税金対策もご紹介

相続が発生し、不動産や財産を受け継いだ方のなかには、どのような税金の種類が課税されるのかわからず不安に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
税金の種類によっては期限が定められているため、早めに準備をして対策することが必要です。
そこで今回は、不動産を相続で課税される税金の種類や計算方法、税金対策をご紹介します。
東京都足立区で相続による不動産売却や税金対策をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の相続にかかる税金の種類とは

不動産の相続でかかる税金には、相続税と登録税の2種類があります。
それぞれの税金の種類の特徴や申請方法、納税方法について解説します。

相続税とは

相続税とは、不動産を含めた預貯金などの財産を相続した方に課税される税金の種類です。
ただし、相続税は誰もが加算される税金ではありません。
相続税には基礎控除額が設けられているため、基礎控除額を差し引いても遺産が上回るときに課税されます。
相続税の申告は、相続の発生を知った翌日から10か月以内におこないます。
相続税の申告と納税方法
基礎控除額を上回る相続があった場合は、相続から10か月以内に相続税の申告と納税が必要です。
申告は自分でおこなうこともできますが、難しい場合は税理士に依頼することも検討しましょう。
自分でおこなう場合は、税務署の窓口や国税庁のホームページからダウンロードして申告書を入手します。
申告書に必要事項を記入し、必要書類を添付したら被相続人（故人）の住所を管轄する税務署に申告書を提出します。
納税は税務署や金融機関で現金で納付する方法や、クレジットカードで支払う方法もあります。

登録免許税

不動産を相続した際は、被相続人から相続人へと所有者が変わるため、法務局で相続登記をおこないます。
相続登記の際に課税される税金が、登録免許税です。
登録免許税の納税方法
現在、相続登記に期限は設けられていませんが、2024年4月1日からは、相続から3年以内に相続登記をすることが義務化されます。
相続登記をせずに放置していると、さまざまなトラブルに発展する可能性もあるため、不動産の相続が決まったら早めに相続登記をおこないましょう。
登録免許税の納税には、金融機関で現金納付する方法やオンライン申請で電子納付する方法があります。
登録免許税が3万円以内なら、法務局で収入印紙を購入し登録免許税納付用台紙に貼り付けて納付することも可能です。
3万以上でも収入印紙で納付できる場合もあるので、その場合は法務局に確認してみましょう。

不動産の相続にかかる税金の種類とは？税金の計算方法

不動産の相続で発生する相続税と登録免許税は、課税対象であっても納付書が送られてくる訳ではありません。
基本的に、自分で計算して申告と納税をおこなうことになります。
相続税の基礎控除額がわかれば、相続税の申告が必要かどうかもわかるので、計算方法を確認しておきましょう。

相続税の計算方法

相続税の計算方法は、最初に相続した財産から負債を差し引いて、遺産総額を調べることから始めます。
生命保険や死亡退職金は、非課税限度額（500万円×法定相続人の数）を超えた分を遺産総額にプラスします。
生命保険などが非課税限度額より低い場合は、低いほうを遺産総額に加算することに注意が必要です。
次に、遺産総額から控除する基礎控除額を計算します。
基礎控除額=3,000万円+600万円×相続人の人数
相続人が配偶者と子ども2人の場合の基礎控除額は次のとおりです。
3,000万円+600万円×3=4,800万円
上記のケースでは、基礎控除額が4,800万円となり、遺産総額が4,800万円以下の場合は、相続税が課税されません。
遺産総額から基礎控除額を差し引いて残った金額が「課税遺産総額」となり、相続税の課税対象です。
相続税の申告が必要な場合の計算方法
課税遺産総額がわかったら、実際に課税される相続税の計算に移ります。
最初に、各相続人が法定相続分で課税遺産総額を分割すると想定し、それぞれの課税価格を計算します。
各相続人の課税価格=課税遺産総額×法定相続分
法定相続分は、配偶者が2分の1、子どもはのこりの2分の1を人数分で均等に分けます。
それぞれの課税価格が算出されたら相続税の税率を掛け、控除額を引きます。
相続税の税率と控除額の早見表は、以下のとおりです。

• 1,000万円以下：税率10%・控除額0円
• 3,000万円以下：税率15%・控除額50万円
• 5,000万円以下：税率20%・控除額200万円
• 1億円以下：税率30%・控除額700万円
• 2億円以下：税率40%・控除額1,700万円

相続人それぞれの相続税を合算し、最後に実際の相続割合に応じて相続人それぞれの相続税を按分します。

登録免許税の計算方法

相続登記で課税される登録免許税の計算式は、以下のとおりです。
登録免許税=固定資産税評価額×0.4%
固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に同封された固定資産課税明細書に「価格」または「評価額」と記載された数字です。
また、役所で固定資産評価証明書を取得することでもわかります。
固定資産税評価額は、申請する日の年度（4月1日〜翌年3月31日）のものを使って計算することに注意が必要です。
固定資産税評価額は1,000円未満切り捨て、登録免許税は100円未満切り捨てで計算します。

不動産の相続で課税される税金の対策とは

生前贈与の方法によっては、課税される税金への対策ができる場合もあるので確認しておきましょう。

住宅資金贈与制度

住宅資金贈与制度とは、不動産を購入するための資金を贈与した場合に、最大で1,000万円までが控除される制度です。
贈与された資金は、増改築などのリフォームにも使用できます。
住宅資金贈与制度を利用するためには、贈与を受けた翌年に確定申告することが必要です。
不動産資金のためと用途に制限がありますが、1,000万円まで贈与税がかからず、その分の相続財産を減らすこともできます。
贈与税と相続税の税金対策として、不動産の購入のタイミングに利用することがおすすめです。

配偶者贈与制度

配偶者贈与制度とは、不動産の購入資金として配偶者に贈与した場合に、2,000万円までが非課税となる制度です。
婚姻20年以上の夫婦のみが利用できることから、おしどり贈与とも呼ばれています。
住宅資金贈与制度は直系尊属のみが使える税金対策のため、配偶者に不動産購入資金を贈与する場合は、配偶者贈与制度を利用すると良いでしょう。

相次相続控除

10年の間に2度相続が発生した場合は、相次相続控除によって相続税対策ができる可能性があります。
相次相続控除を利用するには、自身が二次相続人であって、一次相続のときに相続税を納付していることが条件です。
一次相続から二次相続までの経過期間によって控除額が異なり、期間が短いほど控除額が高くなります。

まとめ

不動産の相続をした際に課税される税金の種類や計算方法、利用できる税金対策について解説しました。
相続税は、遺産総額から基礎控除額を引いても残る遺産に課税されるため、自分で計算することで相続税が課税対象がどうかがわかります。
生前贈与の方法によっては、贈与税や相続税の節税対策ができるため、利用できるものはないか確認しておきましょう。
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相続による不動産売却を検討されている方や、不動産に関するお悩みのある方は、お気軽に弊社までご相談ください。