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リースバックにかかる税金は？譲渡所得の計算方法や控除についても解説
2025-09-16
リースバックは、自宅を売却したあとも住み続けられる仕組みとして注目されています。
ただし、売却に伴って税金が発生する場合があるため、事前に把握しておくことが大切です。
本記事では、リースバックで発生する税金の種類や譲渡所得税の計算方法、節税対策について解説いたします。
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リースバックでかかる税金
リースバックでは、主に譲渡所得税、印紙税、登録免許税などが発生します。
譲渡所得税は、不動産の売却によって利益が出た際に課される税金です。
取得費や譲渡費用を差し引いた金額が課税対象となり、所有期間によって税率が異なります。
印紙税は、不動産売買契約書や賃貸借契約書の作成時に必要な税金で、契約金額に応じて定められています。
登録免許税は、所有権移転登記に必要なもので、固定資産税評価額などを基に計算することが可能です。
さらに、賃貸部分に該当するリース契約には、消費税がかかる場合があります。
たとえば、個人が所有する住宅でも、貸主が事業者であれば消費税の対象になる可能性があります。
これらの税金はリースバック取引に付随して発生するため、取引前に税理士などの専門家に相談することが望ましいです。
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譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、不動産の売却によって得た利益に課される税金です。
計算式は、「譲渡価格－取得費－譲渡費用＝譲渡所得」で表されます。
取得費には、購入時の価格にくわえ、登記費用や仲介手数料などの諸費用が含まれるのが特徴です。
譲渡費用は、売却時にかかった仲介手数料や測量費、建物解体費などが該当します。
また、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率が高くなります。
一方、5年を超えると長期譲渡所得として税率が低くなるため、売却のタイミングも大切です。
所得税と住民税を合計した税率は、所有期間によって20％前後から最大39％まで差が出ることがあります。
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リースバックにおける税金対策
リースバックによる税負担を軽減するには、各種の税制優遇措置を活用することが有効です。
まず、自宅を売却した場合には、「3,000万円の特別控除」が適用される場合があります。
この控除により、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことが可能です。
適用条件には、居住期間や売却理由などがあり、事前確認が必要です。
次に、「軽減税率の特例」があります。
これは長期譲渡所得に対して適用されるもので、通常よりも税率が低く設定されているのが特徴です。
また、「損益通算」の制度を使えば、不動産の譲渡によって発生した損失を他の所得と相殺できます。
たとえば、給与所得や事業所得と通算することで、全体の所得税額を軽減できる可能性があります。
これらの制度を活用するには、確定申告での適切な手続きが必要です。
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まとめ
リースバックでは、譲渡所得税や印紙税、登録免許税、場合によっては消費税が発生します。
譲渡所得税は、譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額に対し、所有期間ごとの税率を適用して算出します。
3,000万円の特別控除や軽減税率、損益通算などの制度を利用すれば、税負担を抑えることが可能です。
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