不動産売却にかかる税金の種類とは？特例・控除による節税対策もご紹介

不動産売却時には、さまざまな税金がかかることをご存じでしょうか。
なかでも売却時に利益が出た際に課せられる税金は高額になることがあるため、利用できる特例や控除制度を事前に把握しておくことをおすすめします。
そこで、草加市・八潮市・三郷市周辺での不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却でかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、また節税対策についてご紹介します。

不動産売却にかかる税金の種類とは

不動産売却時には、売却して利益を得るだけでなく、さまざまな税金がかかります。
そのなかでも不動産売却時にかかる税金の種類「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」についてご紹介します。

税金の種類1：印紙税

買主と不動産売買契約をする際にかかる税金の種類が「印紙税」です。
印紙税は、売却金額によって納める税金が異なり、収入印紙を売買契約書へ貼付することで間接的に納税します。
納める税金は下記のとおり売却金額に応じて税額が異なります。

• 500万超え1,000万円以下の金額：1万円（軽減税率：5,000円）
• 1,000万超え5,000万円以下の金額：2万円（軽減税率：1万円）
• 5,000万円超え1億円以下の金額：6万円（軽減税率：3万円）
• 1億円超え5億円以下の金額：10万円（軽減税率：6万円）

2022年3月31日までだった軽減税率は、2年間延長され2024年3月31日までに作成される売買契約書については軽減税率が適用されます。

税金の種類2：登録免許税

不動産売却時の登記費用にかかる税金の種類が「登録免許税」です。
売主が負担する登記費用は「抵当権抹消登記」と「住所・氏名変更登記」の2つです。
登記費用はそれぞれ「不動産の数×1,000円」となります。
一方で、所有権移転登記についても登録免許税が発生しますが、こちらは買主が負担するのが一般的です。

税金の種類3：譲渡所得税

不動産の売却金額による利益（譲渡所得）に課せられる税金の種類が「譲渡所得税」です。
本来、譲渡所得税という税金名はなく「所得税」と「住民税」を総称して呼ばれます。
なお、2037年までは「復興特別所得税」も併せて納める必要があります。
不動産売却で譲渡所得が発生した際は、会社員の方でも必ず翌年に確定申告をする必要があります。
もし譲渡所得がマイナスとなった場合は、譲渡所得税を支払う必要はありませんが、特例や控除制度を利用する際は確定申告が必要となることがあるため注意しましょう。

不動産売却時にかかる税金「譲渡所得税」の計算方法

不動産売却時に利益がでれば譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税は金額が大きくなることもあるため、計算方法や仕組みについて理解しておきましょう。
譲渡所得税は以下の計算式で算出します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得税を算出するためには「譲渡所得」と「税率」を求める必要があります。
順を追って見ていきましょう。

譲渡所得の出し方

まずは譲渡所得について計算していきます。
譲渡所得は以下の計算式で求めます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、対象の不動産を購入した際にかかった費用のことで、印紙税や仲介手数料、測量費などが該当します。
もし不動産の購入価格が不明の場合は、売却価格×5％で概算取得費とすることも可能です。
また、注意点として建物の場合は減価償却をする必要があります。
建物は、時間が経過するとともに劣化が進み資産価値が減少していきます。
そのため、資産価値の減少分を差し引く「減価償却」という計算をおこなわなければなりません。
減価償却費は「購入にかかった費用×0.9×償却率×経過」で算出することができます。
償却率は建物の構造により異なり、木造の場合は0.031、軽量鉄骨の場合は0.025、鉄筋コンクリートの場合は0.015です。
譲渡費用とは、不動産売却時にかかった費用のことで、解体費や仲介手数料、印紙税などがそれに該当します。
取得費と譲渡費用を売却代金から差し引くことで、譲渡所得を求めます。

税率の出し方

譲渡所得が算出できたら、税率がいくらになるか確認します。
譲渡所得税の税率は、不動産を所有している期間により以下のように税率が異なります。

• 所有期間が5年以下の場合：税率39.63％
• 所有期間が5年超えの場合：税率20.315％

このように、所有期間が5年を超えているか超えていないかで、税率は大きく異なります。
注意点としては、不動産の所有期間は不動産の購入した日から譲渡した日までではなく、譲渡した年の1月1日までという点です。
たとえば、平成25年の4月に購入した不動産を平成30年の7月に売却した場合、実際は5年3か月が経過していますが、譲渡所得の計算では平成30年の1月1日までとなるため5年を満たしていません。
そのため、5年以下の税率となり負担が大きくなるため注意が必要です。
譲渡所得と税率がわかったら、それらを掛けて譲渡所得税を算出します。

不動産売却で税金を節税するためのポイント

不動産売却時には税金がかかることがわかったところで、少しでも税金を抑える節税対策についてご紹介します。

節税ポイント①購入額がわかる書類を探す

前述でもご説明したように、不動産の取得費が不明な場合は「売却代金×5％」で計算することになります。
この方法で計算すると、実際に購入した金額よりも譲渡所得が大きく計上される可能性が高いため、負担する税金が増えてしまいます。
そのため、できるだけ不動産を購入した際の書類を探して準備しておくようにしましょう。
また、売買契約書でなくても通帳の記録が認められるケースもあるため、税務署へ相談してみることをおすすめします。

節税ポイント②不動産売却をするタイミングを検討する

税金を抑えるには、不動産売却をするタイミングも重要となります。
前述のとおり、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかで税率が異なります。
そのため、5年を待ってから不動産売却するというのも一つの方法です。
一方で、できるだけ早く売却することで高く売れる可能性もあります。
5年以下で売却すると確かに税率は上がりますが、5年も待っていたら不動産価値が下がってしまうこともあるでしょう。
また、早く売却すれば管理や維持費も必要なくなるため、売却のタイミングは総合的に判断することをおすすめします。

節税ポイント③特例・控除制度をうまく利用する

不動産売却時には下記のように利用できる特例・控除があります。

• マイホーム売却時の3,000万円の特別控除
• 所有期間10年を超えた際の軽減税率の特例
• 居住用財産の買い換え特例

このように、不動産売却時にはさまざまな特例・控除制度が利用できるため、適用条件を確認してみると良いでしょう。

まとめ

不動産売却時にかかる税金の種類や節税対策、また譲渡所得税の計算方法についてご紹介しました。
不動産売却時には、さまざまな税金がかかりますが、売却タイミングや利用できる特例・控除制度により節税することが可能です。
また、譲渡所得税についても計算方法を把握しておくことをおすすめします。
私たち「株式会社ホームプラザ」は、草加市・八潮市・三郷市を中心に不動産売却のサポートをおこなっています。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひ弊社までご相談ください。