収益物件における相続人の決め方とは？家賃の扱いや売却時の注意点を解説

不動産の相続が発生した際、相続するもののなかに収益物件が含まれているケースは少なくありません。
普通の不動産と収益物件では、「相続の手続きに違いがあるのか」「相続人の決め方」などわからない点が多いかと思います。
そこで今回は、収益物件における相続人の決め方、家賃は相続財産に含まれるのか、相続した収益物件を売却する際の注意点について解説します。

収益物件における相続人の決め方とは？

家賃収入のある「収益物件」における相続人の決め方は、遺言書の有無によって変わってきます。
遺言書がある場合、遺言書に誰にこの収益物件を相続させるか記載があれば、遺言書の指示に従い、その相続人がその収益物件を相続します。
遺言書がない場合は「遺産分割協議」をおこなって、その収益物件を相続する方を決めなくてはなりません。
また、遺産分割協議で話し合いが決裂した場合、相続人が決まらないまま申告期限を迎えるケースもあります。

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収益物件の家賃は相続財産となる？

収益物件の家賃については、相続開始前、相続開始後、遺産分割成立の前後に分けて考える必要があります。
相続開始前の家賃については、相続財産に含まれます。
しかし、相続開始後から遺産分割成立前までの家賃は、法定相続分で相続人がそれぞれ取得することになるので注意が必要です。
遺産分割成立後の家賃は、その収益物件を相続した相続人が取得します。
問題となりやすいのが「相続開始後から遺産分割成立前」までに発生した家賃です。
複数の相続人がいる場合、遺産分割協議が成立するまでの間の家賃は相続人全員の共有の状態となり、この間の家賃は法定相続分の割合に応じて取得するといわれています。

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相続した収益物件を売却する際の注意点

もし相続した収益物件の売却を考えているなら、相続税の取得費加算の特例に注意が必要です。
不動産を売却して譲渡所得が出たら譲渡所得税を納める必要がありますが、相続によって取得した不動産を売却した場合、相続税の取得費加算の特例が設けられています。
この特例を受ければ、収入金額から取得費や譲渡費用に加えて、相続税の取得費加算分も差し引けるため、譲渡所得が少なくできます。
ただし、この特例を受けるには、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過するまでに譲渡している必要があるので注意が必要です。
また、売却のタイミングが悪ければ、安価での売却となるケースもあるため、市場の動きをよくみて判断しましょう。
収益物件にもし入居者がいる場合は、売却の1年～半年前までには立ち退き勧告をしなければなりません。
しかし、これはオーナー側の都合による立ち退きなので、強く立ち退きを迫ることは避けたいものです。
早めに立ち退き勧告をして、何度か話し合いを重ねながらゆとりをもって対処しましょう。

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まとめ

収益物件を相続する場合、相続人が複数いるなら遺言書の有無によって相続人の決め方は変わってきます。
遺言書に記載があればそれに従い、なければ遺産分割協議で決定します。
遺産分割成立前の家賃の扱いや売却する際の注意点などをよく理解して、相続をスムーズに進めましょう。
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