越境とは？不動産売却が難しい理由と最適な対処方法を解説

所有している土地や建物を売る際に、不利になる要素を持ち合わせていないか不安視する方は多いです。
自分の敷地内にあるべきものが隣地にはみ出ていたり、隣の敷地内にあるべきものが自分の敷地にはみ出ていたりすると売買取引でトラブルになる可能性があります。
こちらの記事では、越境とはなにかお伝えしたうえで、不動産売却が難しい理由と対処方法について解説します。

不動産売却で不利になりやすい越境とはどのような状態か

越境とは、自分の敷地内にあるべき建物・樹木・配管などが隣地に侵入している状態を指しています。
トラブル事例としてもっとも多い樹木の越境は、植物が成長するにあたって知らない間に隣地に侵入しているだけではなく、地面の下で根が境界線を超えてしまっている可能性もあります。
建物の越境は、屋根・雨どい・庇など建物の一部分が隣地に侵入している状態であり、設計や建築時のミスによって超えてしまうケースも多いです。
もっともわかりにくいのが配管の状態であり、基本的には目視で確認できないからこそ売買取引の手続き中に発覚すると、白紙になるリスクが懸念されます。

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越境している不動産の売却が難しいといわれる理由

越境している不動産の売却は、買主が納得すれば実現しますが、後からトラブルになるリスクが多いため簡単に買い手は見つかりません。
自分の敷地内にあるものが隣地に侵入している場合は、販売活動をはじめる前に何かしら対処すれば売買取引には影響が出ません。
一方で隣地のものが自分の敷地内に侵入しているケースにおいては、瑕疵に該当するので資産価値の低下につながります。
また、 建築基準法施行令第1条（敷地の定義）に基づく「一敷地一建築物の原則」により「一つの敷地には一つの建物が原則」とされており、隣地の建物の一部が侵入していると新築や建て替えに影響が出ます。

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越境状態の不動産を効率よく売却する方法

越境状態の不動産を売却する方法として、まずは隣地に侵入している越境物を取り除く作業を済ませれば、通常の売買取引ができます。
そのままの状態にするのであれば、買主にその状態を納得してもらったうえで売買取引をする必要があるので、覚書を作成すれば後からトラブルになるリスクは回避可能です。
また、土地の形状や面積に問題がなければ隣地に侵入している部分のみを分筆して買い取ってから販売活動に進むと、通常通りの売買取引ができます。
これらの方法を使っても購入希望者が見つからないのであれば、市場価格を下回る前提で買取業者に依頼する方法が有効です。

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まとめ

自分の敷地内にあるべきものが隣地に侵入している場合は、できるだけ早めに撤去しておくと、売買取引に影響が出ずに済みます。
一方で隣地のものが自分の敷地内に侵入している場合は、瑕疵扱いになるとの理由で販売活動で不利になりやすいです。
引き渡し後のトラブルを避けるためには、覚書を作成するか買取業者を活用しましょう。
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