不動産売却における競売とは？任意売却との違いやデメリットを解説

住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、最終的に家が競売にかけられてしまいます。
滞納時の対応として任意売却がありますが、どのような違いがあるのかご存じでしょうか？
この記事では、競売とは何なのかや任意売却との違い、デメリット、流れを解説します。

不動産売却における競売とは？任意売却との違い

競売とは、債務者（ローン利用者）がローン返済を滞納した際に、債権者（金融機関）が裁判所の権力を通じて不動産を強制的に売却し、債務の回収を図る手続きです。
市場価格より低い価格で売り出される傾向があるうえ、債務者の意思に関係なく手続きが進行します。
これに対し任意売却は、債権者の許可を得たうえで、債務者が不動産を売り出す方法です。
より市場価格に近い金額で売れる傾向があるほか、売り出す時期や条件についても柔軟に対応できるため、債務者にとって有利な点が多いとされています。
そのためローン返済が困難な状況に陥った場合は、任意売却を検討するケースが多いです。

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不動産が競売にかけられるデメリット

競売では、売却価格が市場価格の5〜7割程度になるのが一般的です。
そのため落札後もローンの残債が多く残ってしまいやすく、債務者の経済的負担が続く可能性があります。
物件の情報がインターネット上や情報誌に公開されるため、近隣住民や知人に知られる可能性が高まってしまう点もデメリットの1つです。
落札された場合は裁判所によって、物件からの立ち退きを命じられてしまいます。
任意売却であれば引渡し時期や引っ越し費用について買主と話し合って決められますが、交渉の余地なく、迅速な退去を求められるケースが多いです。

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不動産が競売にかけられた場合の流れ

滞納開始から競売までの流れを、売主目線で解説します。
住宅ローンの返済が1か月以上滞ると金融機関から督促状が届き、6か月程度まで続くと期限の利益を喪失し、ローンの一括返済を求められます。
期限の利益とは、分割払いをおこなう権利です。
一括返済が困難な場合、保証会社が債務者に代わってローンを一括返済する代位弁済の通知が届きます。
この時点で、債権者は金融機関から保証会社に移るので注意してください。
代位弁済後も返済されない場合、裁判所から競売開始決定通知が送付されます。
その後は物件の現地調査、入札期間の設定と続き、開札日には落札者が決定します。

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まとめ

不動産売却における競売とは、裁判所によって不動産が強制的に売り出される手続きです。
落札価格が市場価格の5〜7割程度になるケースが多い点や、落札後に裁判所から立ち退きを命じられる、などのデメリットがあります。
競売は、督促状、期限の利益の喪失、代位弁済通知、競売開始決定通知、落札者の決定、の流れで進みます。
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