契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは？不動産売却時のポイントも解説

民法改正により、従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任へと変わります。
不動産取引でのトラブルを避けるためにも、どのように変わるのかを理解しておきたいところです。
今回は、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いや、不動産売却時のポイントについて解説します。
不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

民法改正によって瑕疵担保責任は契約不適合責任へ

民法改正により、2020年4月1日から瑕疵担保責任は契約不適合責任となります。
この変更で影響を受けるのは、おもに不動産売買における売主です。
簡単に言えば、契約不適合責任のほうが売主が負う法的責任は大きくなります。
トラブルを避けるためにも、それぞれの概要を把握しておくと良いです。
瑕疵担保責任の場合、売主が責任を問われるのは不動産の欠陥のなかでも隠れた瑕疵にあたる部分です。
隠れた瑕疵とは、買主か売買契約締結時に把握していなかった瑕疵を指します。
対して、契約不適合責任は契約の内容と合致しない場合に売主が負う責任なので、瑕疵について買主が事前に認知していたかどうかは無関係です。

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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは、法的性質です。
契約不適合責任は債務不履行責任であり、売主には契約内容に合致した物件を引き渡す責任があると定めています。
また、契約締結から実際に不動産を引き渡すまでに発生した問題も、責任を負う対象に含まれます。
一方で、瑕疵担保責任は法定責任で、売主の責任は売買の対象となった不動産の引き渡しにあり、瑕疵のない不動産を引き渡す義務までは定められていません。
そのため、買主が不利益を被らないように瑕疵担保責任で買主を保護していましたが、契約締結から引き渡しまでに生じた問題については適用の範囲外でした。
ほかに、契約不適合責任では追完請求や代金減額請求も認められているのに対し、瑕疵担保責任では契約解除・賠償責任請求の2択しか買主が請求できる権利がなかったのも大きな違いです。

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不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任のポイント

これから契約不適合責任のもとで不動産売却をおこなうにあたっては、既知の欠陥であっても契約書に記載するのがポイントです。
売主の責任は、契約書上の記載の有無によって判断されます。
なお、中古物件の設備は何かしらの不具合などが生じている可能性が高いので、設備に関する責任は負わない取り決めを設けると安心です。
ほかには、免責特約として通知可能期間を定めておくのもポイントです。
特約を設けない場合、10年間は責任を追及される可能性があるのでリスクが大きくなります。

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まとめ

以上、契約不適合責任と瑕疵担保責任について解説しました。
民法改正によって瑕疵担保責任は契約不適合責任となり、法的性質や適用範囲などが変わりました。
不動産売却にあたっては、既知の欠陥も記載する、設備や通知可能期間に関して取り決めをするといった注意点も押さえておきましょう。
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