事故物件の告知義務とは？告知義務違反のリスクや売却時のポイントもご紹介

事故物件を売却するのであれば、告知義務について知っておく必要があります。
その物件で発生した事件や事故などは、売却するときに買主に対して、事故物件である旨を告知しなければいけません。
今回は、告知義務とはどんなものか、告知義務違反をするときに考えられるリスクを解説するので参考にしてみてください。

事故物件における告知義務とは

告知義務とは、雨漏りといった不具合や欠陥である瑕疵を、買主へきちんと伝える義務を指します。
つい最近までは、告知義務の期間や告知をするべき事柄が決められておらず、対応が売主によって異なっていました。
しかし、国土交通省から「事故物件の告知義務等について」のガイドラインが発表されており、告知義務の期間や事柄が決められています。
賃貸物件の告知義務期間は3年であり、告知内容は事故の種類や事故があった場所、そして時期となっています。
3年と決められている理由は、心理的瑕疵が和らぐとされているからです。
売買の場合は、告知義務の期限は無制限になります。
買主は金銭的負担の大きさや快適な生活を求めているものなので、事故の有無は重要であるからです。

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事故物件である実態を隠して告知義務違反をするリスク

物件に瑕疵があるのを隠して告知義務違反をすると、契約不適合責任を負います。
具体的には、以下の請求を買主から負うリスクがあります。

• 補修費用の請求
• 代金減額請求
• 契約解除
• 損害賠償

物理的瑕疵であれば補修費用を請求される可能性がありますが、修繕費の請求に応じない場合は購入代金の減額を請求される可能性があるわけです。
減額請求にも応じない場合は、契約解除になったり、買主から損害賠償請求を受ける可能性があったりします。
さらに、転居費用や中古物件を購入したときの仲介手数料も請求される恐れがあります。
このように、告知義務違反をおこなうと大きいリスクを負うので、事故物件である実態は買主に知らせましょう。

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事故物件を売却するときの2つのポイント

瑕疵のある物件を売却するときは、クリーニングと特殊清掃をおこないましょう。
特殊清掃とは事件や事故で飛び散った血液や体液を除去して、原状回復をするサービスであり、専門業者によっておこなわれます。
特殊清掃とクリーニングを行えば、心理的な悪い印象をある程度払拭できます。
掃除が終わったら、実際に事故物件を売却しましょう。
事故物件を売却するコツは値引きです。
事件や事故内容によって値引きをする額は変わりますが、最初は一般相場の7割程度に設定しましょう。
競売物件をいわくがある物件と捉える方が多いものですが、その競売物件の価格が相場の7割程度に設定されている点が理由です。

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まとめ

瑕疵を隠して告知義務違反をおこなうと、補修費用の請求や代金減額請求、場合によっては損害賠償を受ける可能性もあります。
転居費用も請求される可能性があるため、告知義務違反はリスクが大きいものです。
告知義務について知っておき、事故物件を上手に売却しましょう。
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