不動産売却時にかかる税金は対策が可能！計算方法や控除制度を把握しよう

不動産売却の際は、さまざまな税金が発生します。
なかには高額になるかもしれない税金もあるので、対策を講じて節税につなげましょう。
今回は埼玉県の草加市や八潮市、三郷市などで不動産売却をご検討中の方に向けて、売却時に発生する税金についてご説明します。
税金の種類や計算方法、控除制度などをご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却時の税金対策①発生する税金の種類を把握しよう

不動産売却の際は、税金が発生することがあります。
税金は、大きく分けると「不動産売却の手続きで発生する税金」と「不動産売却後に発生する税金」の2種類です。
税金によっては高額になる可能性がありますが、対策を講じると節税につながります。
対策を講じるためには、まず税金の種類や特徴を把握しておきましょう。

不動産売却の手続きで発生する税金の種類

不動産売却の手続きで発生するおもな税金は、「印紙税」と「登録免許税」です。
印紙税は、印紙税法に定められている文書を作成する際に課税される税金です。
契約書や受取書などが課税対象となり、不動産売却の際は売買契約書が該当するので、大半の場合において発生するでしょう。
登録免許税は、不動産の登記手続きで発生する税金です。
不動産売却の際に必要になるかもしれない登記には、「抵当権抹消登記」と「相続登記」があります。
抵当権抹消登記は、不動産に設定されている抵当権を抹消するための登記です。
購入時に住宅ローンを利用した場合、不動産には抵当権が設定されます。
抵当権は、住宅ローンを完済すると抹消が可能ですが、自動的には抹消されません。
抵当権が設定されたままの不動産は基本的に売却できないので、売却前に抵当権抹消登記をおこないましょう。
そして相続登記は、相続した不動産の名義を亡くなった方から相続人に変更するための登記です。
不動産を売却できるのは基本的に名義人だけなので、売却前に相続登記が必要です。
なお、相続登記はこれまでは任意でしたが、2024年4月1日より義務化されることが決定しました。
不動産の取得を知ってから3年以内に相続登記をしなくてはならないので、早めに手続きをしておきましょう。

不動産売却後に発生する税金の種類

不動産売却後に発生する税金は、譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、不動産売却によって生じた利益である「譲渡所得」に課税される税金です。
譲渡所得に課税される税金には、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3種類があり、これらは総じて譲渡所得税と呼ばれます。
節税につながる特別控除があるので、不動産売却で発生する税金のなかでは、対策を立てやすい税金であるといえるでしょう。

不動産売却時の税金対策➁税金の計算方法を理解しよう

不動産売却時に発生する税金の種類がわかったら、次は計算方法を確認しましょう。
とくに譲渡所得税は、税金対策をすると高い効果が期待できます。
計算方法がわかると税金対策につながる仕組みが理解できるので、しっかりと覚えておきましょう。

印紙税の税額を計算する方法

印紙税の税額は、契約書に記載された売買価格に応じて段階的に定められているため、税金対策は難しいでしょう。
たとえば、売買価格が500万円超え1,000万円以下の場合は5,000円、1,000万円超え5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超え1億円以下の場合は3万円です。
なお、上記は2024年3月31日まで適用される軽減後税率であり、これ以降は本則税率に戻る可能性があるので注意しましょう。

登録免許税の税額を計算する方法

登録免許税の税額は、登記の種類によってそれぞれ定められています。
先述した抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
土地と建物の抵当権抹消登記をすると、あわせて2,000円かかります。
そして、相続登記の登録免許税は「不動産の固定資産税評価額×0.4％」で算出します。
固定資産税評価額は、固定資産評価証明書もしくは固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書で確認しましょう。
固定資産評価証明書を取得するためには申請が必要なので、毎年届く課税明細書のほうが手軽に調べることができます。
ただ、相続登記の際は固定資産評価証明書が必要になるので、取得しておいたほうが良いでしょう。

譲渡所得税の税額を計算する方法

譲渡所得税は、不動産売却益である譲渡所得に税率を乗じて算出します。
そのため、まず以下の計算式で譲渡所得を算出しましょう。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡価額は不動産の売却価格、取得費は不動産購入時にかかった費用、譲渡費用は不動産売却時にかかった費用です。
なお、不動産が建物の場合は、取得費の合計から「減価償却費相当額」を差し引きます。
建物は時間の経過とともに価値が減少する資産なので、減った価値に相当する額を差し引く必要があるからです。
減価償却費相当額は、以下の式で計算します。
減価償却費相当額＝建物の取得費用×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の用途や構造によって変わるので、事前に確認が必要です。
たとえば、非事業用の建物の場合、木造は0.031で鉄筋コンクリート造は0.015を当てはめましょう。
そして、上記の計算で譲渡所得が算出できたら、税率を乗じて譲渡所得税を計算します。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって変わります。
所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の税率は20.315％、5年以内の「短期譲渡所得」の税率は39.63％です。

不動産売却時の税金対策➂特別控除などを利用して節税しよう

不動産売却時に発生する税金の計算方法を確認すると、印紙税と登録免許税の税金対策は難しいことがわかるでしょう。
ただ、譲渡所得税には節税につながる特別控除があり、ほかにも税金対策の方法があります。
譲渡所得税の節税に有効な方法を3つ挙げて、それぞれご説明します。

譲渡所得税の税金対策1：特別控除を利用する

譲渡所得税には、節税につながる特別控除が複数あります。
とくに、マイホームを売却したときは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用できる可能性が高いでしょう。
この特例を適用すると、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
ほかにも、公共事業や特定土地区画整理事業などのために不動産売却をした際に使える特別控除があるので、要件を満たす場合は適用しましょう。

譲渡所得税の税金対策2：取得費と譲渡費用をできるだけ増やす

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。
そのため、取得費と譲渡費用に該当する費用をもれなく含めると、譲渡所得が減って譲渡所得税の節税につながります。
購入時や売却時に支払った仲介手数料や税金、不動産売却のためにおこなった解体や測量にかかった費用など、さまざまな費用が該当するので細かく確認してみましょう。

譲渡所得税の税金対策3：所有期間が5年を超えてから売却する

所有期間が5年を超えるかどうかによって、譲渡所得税の税率は大きく変わります。
不動産売却を急がないのであれば、所有期間が５年を超えてから売却すると節税につながります。
なお、所有期間は売却日までではなく、不動産売却をした年の1月1日までを数えることに注意しましょう。

まとめ

不動産売却の際は、さまざまな税金が発生する可能性があります。
譲渡所得税は対策によって節税が可能なので、仕組みや方法を理解しておきましょう。
私たち「株式会社ホームプラザ」は埼玉県の草加市や八潮市、三郷市を中心としたエリアで不動産売却をサポートしております。
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