空き家を売るにはどうすれば良い？売却方法やポイントを解説！

誰も住んでいない空き家は、急速に劣化が進んでいきます。
また、利用の有無に関係なく固定資産税などのコストもかかってしまいます。
そのため、空き家のまま放置するのではなく、活用したいとお考えの方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、空き家の取り扱いや売るときのポイントについて解説します。
草加市・八潮市・三郷市で空き家をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

空き家を貸すのか売るのかの判断基準とは？

利用していない空き家は、劣化が進んでしまう前に何らかの対処が必要です。
そこで誰かに貸すのか、それとも売るのかを検討することになります。
どちらが良いのかは、空き家の状態によっても異なるため一概には決められません。
そこで、貸すのか売るのか迷ったときの判断基準を確認していきましょう。

空き家を貸すときの判断基準

空き家を貸す判断基準には、次のものが挙げられます。

• 家賃収入を得られるだけの需要がある
• 定期借家契約（一定の契約期間終了後に借主に退去してもらう契約）で得られる家賃収入のほうが、売却時の手取り額よりも多い

たとえば築年数がまだ比較的新しく、駅近などの立地に恵まれた空き家であれば、賃貸物件としての需要が見込まれます。
また、賃貸物件として運用するにあたり、大掛かりなリフォームも必要としません。
すると、売るよりも貸すほうがより大きな利益を得られる可能性があるでしょう。
空き家を貸すメリット
空き家を貸せば、不動産売却をせずに済むため資産として残せるメリットがあります。
いずれ再び住んだり、あるいは不動産売却により処分したりといったことも可能です。
また、継続的な家賃収入も期待できるので、固定資産税やローンの支払いに充てるのも良いでしょう。
空き家を貸すデメリット
第三者に貸す以上、入居者とのトラブルのリスクは避けられません。
近隣住民とのトラブルや家賃の滞納などが考えられるので、賃貸借契約を結ぶ際は入居者の人柄も十分に見極める必要があります。
そして普通借家契約の場合、オーナーの都合で借主に退去を求めることは困難です。
将来的に自分で住みたい・不動産売却したいと考えている場合は、契約期間が定められている定期借家契約にしたほうが良いでしょう。
しかし借主にとっては、一定期間しか住めない定期借家契約は不利な条件です。
そのため、普通借家契約よりも借り手は見つかりにくいデメリットに注意してください。

空き家を売るときの判断基準

空き家を売るときの判断基準には、次のものが挙げられます。

• リフォームに多額の費用をかけないと賃貸物件としての運用が難しい
• 不動産売却により得られる手取り額のほうが、家賃収入よりも多い

賃貸物件として需要のある空き家は、不動産売却もスムーズに進む可能性があります。
空き家を売るメリット
空き家を売却すれば、まとまったお金が手に入るメリットがあります。
住み替えや老後の生活資金に充てるなど、さまざまな用途に活用できるでしょう。
このほか空き家を売るメリットに、その後の維持管理費や固定資産税などのコストが不要になる点が挙げられます。
建物は築年数が経過するほど資産価値も低下するので、空き家になったときはなるべく早く売るのがポイントです。
空き家を売るデメリット
空き家を売ると自分のものではなくなるため、新たな住居を確保しなければなりません。
また不動産売却にも、仲介手数料や税金などのさまざまな費用がかかります。
住宅ローンが残っているときは、ローンを完済する必要もあるので、まとまった資金や繰り上げ返済手数料も必要になる点に注意してください。

基本的には売却がおすすめ

空き家を売るのか貸すのか迷ったときは、基本的には売るのがおすすめです。
建物は経年劣化が避けられない以上、売るなら築年数の浅いほうが有利なためです。
賃貸物件として運用したあとでは、建物が古くなりすぎて買主が見つからないリスクにも注意してください。

空き家を売る方法とは？

空き家を売る方法には、そのままの状態での売却と更地にして売却の2種類があります。
それぞれの売却方法や、特徴について確認していきましょう。

そのままの状態で売却する

築年数が浅く中古住宅としての需要が見込める場合には、そのままの状態で売却が可能です。
そして中古住宅を求める方は、自分好みにリフォームすることを前提に物件探しをしていることが珍しくありません。
そのため多少の劣化であれば、売主側でのリフォーム工事は不要なケースが多いでしょう。

解体して更地として売却する

空き家の老朽化が進んでいるなど、中古住宅としての需要が見込めない場合には、建物を解体し、更地として売る方法があります。
解体してしまえば、売却活動中の建物の維持管理にかかる手間も省けるのがメリットです。
ただし注意点として、解体には費用がかかります。
建物の構造や大きさ、廃材の量によっても異なりますが、100万円以上かかることも珍しくありません。
また、空き家を解体すると住宅用地に適用されている固定資産税の軽減措置を受けられなくなります。
そのため、売却活動が長期化すれば固定資産税の負担も重くなるので注意しましょう。
古家付き土地として売却する方法ある
解体が必要な空き家の場合、古家付き土地として売る方法があります。
土地のみの値段になりますが、解体にかかる費用や時間を省けるのがメリットです。
築年数が古くても建物の状態が良ければ、古民家として活用したい方からの購入も期待できるでしょう。

空き家を売るときのポイントとは？

空き家を売る際は、取引上のトラブルを防止するために気を付けたいポイントがあります。
不動産売却をスムーズに進めるためにも、知っておきたいポイントを確認していきましょう。

空き家の状態をしっかりと把握する

空き家に限らず、不動産を売る際は物件の状態把握が不可欠です。
とくに相続で取得した空き家などは、現況を把握しきれていないこともあるでしょう。
そこで、不動産売却の際は以下について確認してください。

• 権利関係の確認（所有権や抵当権の状況など）
• 土地の境界
• 接道状況の確認（幅員や間口が十分に確保されているか）
• 法令上の制限の有無
• 水道・電気・ガスの状況

古い空き家の場合、所有者が被相続人のまま変更されていないことがあります。
また、土地の境界が現況と異なっていたり、現在の建築基準法に適合していなかったりする可能性もあるため注意してください。

余裕を持ったスケジュールで売却を進める

空き家の条件によっては、売却活動が長期化するおそれがあります。
そこで、売却活動は時間に余裕をもった計画で進めていくと良いでしょう。
たとえば短期間での売却を望む場合、早期に値下げせざるを得ないこともあります。
すると、結果的には損をしてしまうこともあるでしょう。
また、売却活動中にも維持管理費や固定資産税などの費用は発生します。
これらの費用についても、資金計画のなかに組み込んでおくのが重要なポイントです。

まとめ

空き家を売るときに知っておきたい、売却方法やポイントについて解説しました。
活用の予定がない空き家は、維持管理費の負担などを避けるためになるべく早く売却するのがおすすめです。
私たち「株式会社ホームプラザ」では、草加市・八潮市・三郷市を中心に価格査定の依頼を承っております。
空き家の処分方法でお悩みの方も、お気軽にご相談ください。