確定申告に活かせる!不動産売却時の減価償却費の計算方法とは?

2022-11-29

確定申告に活かせる!不動産売却時の減価償却費の計算方法とは?

不動産売却において避けて通れないのが、確定申告です。
税金の計算は複雑なため、難しいと思っている方も多いのではないでしょうか。
減価償却は、不動産売却に関わる確定申告に必要な計算方法です。
そこで減価償却とは何か、減価償却費の計算方法についてご紹介します。

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不動産売却における減価償却とは?

不動産売却における減価償却とは、年月の経過や使用によって建物は劣化し、価値が下がっていくという考えのもと、取得費を一定年数にわけて必要経費にすることです。
この一定額ずつに分けた経費のことを「減価償却費」と言います。
不動産売却によって得た売却益から減価償却費を差し引けるため、減価償却をすることで節税できるのです。
通常、不動産売却における減価償却はマンションを売却した際におこなわれます。
マンション売却で減価償却の対象になるのは、建物部分のみです。
建物は経年によって劣化し価値が下がりますが、土地は劣化しないという考えがもとになっています。

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不動産売却における減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には「定額法」と「定率法」があります。
定額法では毎年「同じ金額」を償却するのに対し、定率法では未償却残高から毎年「同じ割合」を償却します。
居住用不動産の建物部分と、平成28年4月以降に取得した付属する設備については、定額法で減価償却費を計算するように法令で定められています。
上記以外の減価償却については、事前に申請することで定率法も選択可能です。
とくに申請がない場合は、定額法で計算します。

定額法での計算方法

定額法による減価償却費の計算方法は、以下のとおりです。
減価償却費=取得価額×0.9×償却率×経過年数
経過年数が1年未満の場合、6か月未満は切り捨て、6か月以上は1年として計算します。
取得価額とは、建物の購入費のことです。
購入価格から減価償却費を差し引くことで、マンション売却時の取得費を計算できます。
また償却率は法定耐用年数によって決まり、耐用年数は建物の構造や使用用途によって異なります。
詳しい償却率は国税庁のホームページに掲載されているので、物件ごとに償却率を調べておきましょう。

減価償却を使って譲渡所得を計算する方法

購入価格が4,000万円のマンションを売却したケースを例にあげて、考えてみましょう。
ここでは取得年数10年、譲渡価格3,500万円、減価償却費936万円とします。
譲渡所得費は「譲渡価格-取得費」で求めます。
この場合、3,500万円-3,064万円=436万円が譲渡所得費となります。
譲渡所得税は「譲渡所得費×譲渡所得税率」で算出します。
譲渡所得税率は、マンションの経過年数によって異なります。
今回は取得年数が10年のため、長期譲渡所得の税率20.315%が適用されます。
そのため、436万円×20.315%=88万5,734円が譲渡所得税となります。

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まとめ

不動産売却で利益を得た場合、確定申告の際は減価償却費の計算が必要です。
減価償却費の計算方法には定額法と定率法の2つの方法があります。
減価償却費を計算することで節税できるので、確定申告の際は必ず減価償却するようにしましょう。

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