不動産の親族間売買とはどのようなものか？一般売買と比較しながらご紹介

所有している不動産を親族へ安く売ってあげようとお考えではありませんか？
実はその考えは、トラブルのもととなります。
その理由は、低すぎる価格で取引されると売却ではなく贈与とみなされるからです。
本記事では、不動産の親族間売買とはなにか、メリット・デメリット、一般的な売買との違いや適正価格の設定方法をご紹介します。

不動産の親族間売買とはなにかメリット・デメリットとともにご紹介

親族間売買とは個人間売買の一種で、親子や兄弟間で不動産を売買することです。
民法上の親族の範囲は、6親等以内の血族や配偶者、3親等以内の姻族と言われています。
しかし税務署は、相続税や贈与税逃れがないかを厳しく確認しようとするため、民法よりも広い範囲で考えます。
親族間売買のメリットは、安心して取引できることや支払いや引き渡しなどの条件に融通を利かせられること、相続対策になることなどです。
一方でデメリットには、税金控除の特例が一部適用できないことや住宅ローンの審査が厳しいこと、所詮個人売買なのでトラブルが起きやすいことなどがあります。

不動産の親族間売買と一般的な売買の違い3選

不動産の親族間売買と一般的な売買には、大きな違いが3つあります。
1つ目は、みなし贈与と判断される可能性があることです。
一般的な売買の場合、相場価格で取引されることがほとんどです。
しかし親族間売買の場合、自由に価格を設定できることから適正価格よりもはるかに低い価格での取引もできます。
そのため、適正価格からかけ離れた低価格で取引すると、「みなし贈与」と判断されて贈与税が発生します。
2つ目は、受けられる税金の控除や特例です。
譲渡所得税の3000万円特別控除や買い換えの特例など、一般売買で利用できる特例が一部適用されません。
3つ目は、住宅ローン審査の厳しさです。
親族間売買の場合、金融機関は貸した住宅ローンが住宅購入以外の目的に使われないか警戒します。
そのため、ローン審査が厳しくなります。

不動産の親族間売買で贈与とみなされない適正価格の設定方法

みなし贈与と疑われやすい親族間売買ですが、どのように適正価格を設定すれば良いのでしょうか。
方法の1つ目は、不動産鑑定士に鑑定してもらうことです。
不動産鑑定士は、地域環境をはじめとしたさまざまな条件を考慮して、土地や建物の適正価格を決定するプロです。
そのため、売却価格が適正だったかどうかを判定してもらえます。
2つ目は、路線価を用いることです。
過去に「路線価での譲渡を著しく低い価格ではない」とした判例があります。
つまり、路線価で売買した場合は贈与したとみなされにくいです。
路線価は、1.25をかけて実勢価格を求める方法とそのまま使う方法の2種類があります。

まとめ

親族間で不動産を売買する場合、みなし贈与にはとくに気を付けなければいけません。
また、売主と買主のそれぞれが利用できる特例も一般的な売買と比べて少なくなります。
そのため、不動産鑑定士などのプロへ依頼したり、ローン審査が通らなかったときに備えて十分なお金を用意したりしておくことが必要です。
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