賃貸中の不動産は任意売却できるのか？任意売却時の注意点も解説！

住宅ローンを組んでアパート経営を始めたものの、返済が困難となってしまったために任意売却を検討しているオーナーもいるでしょう。
しかし、現在入居者がいる状態の賃貸物件を任意売却することは可能なのでしょうか。
そこで今回は賃貸中の物件の任意売却は可能か、注意点もあわせて解説します。

賃貸中の不動産を任意売却することは可能？

入居者が住んでいる状態のまま投資用物件を売却することを「オーナーチェンジ」といいます。
たとえ入居者が居住中であったとしてもオーナーチェンジの場合はオーナーが変わるだけなので、問題なく任意売却をおこなえます。
オーナーチェンジによる任意売却では、従前に交わしていた賃貸借契約がそのまま新しいオーナーに受け継がれるので、入居者に及ぼす影響はほぼないといえるでしょう。
入居者の権利は賃貸借契約によって保護されているため、家賃の値上げや退去を迫られたとしても入居者がそれに応じる必要はありません。
一方、住宅ローンの滞納が続くと最終的には競売によって強制的に売却されることになります。
ただし競売でオーナーが変わる場合は従前の賃貸借契約が無効となる可能性が高く、入居者が不利益を被る恐れがあるため、入居者のことを思うのであれば任意売却を選択したほうが良いでしょう。

賃貸中の不動産を任意売却する際の注意点

オーナーチェンジ物件の場合は購入直後に入居者を募集する必要がなく、すぐに家賃収入を得られることから買い手が見つかりやすい傾向にあります。
ただし任意売却と競売の手続きを同時並行で進めている場合は入居者に知られてしまう可能性が高く、ともすれば退去につながりかねない点に注意が必要です。
また競売では入居中の物件内部に立ち入って現況調査をおこなう必要があるため、トラブルを防ぐには入居者への通知が必須といえます。
売却に際して入居者に立ち退いてもらう必要がある場合は、慎重に退去交渉をおこないましょう。
原則として入居者に強制的に立ち退きを求めることはできないため、誠心誠意をもって話し合いをおこなうとともに、適切な立ち退き料を支払う心掛けが重要です。

まとめ

入居者がいる状態の賃貸物件であっても、任意売却であれば入居者に不利益を与えることなく売却が可能です。
ただし任意売却には債権者の同意が必要、競売の開札日前日までに売却しなければならないといった制限があるため、不動産会社と相談しながら手続きを進めることをおすすめします。
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