収益物件の売却する前におこなう価格査定とは？種類や見られる点を解説

経営しているアパートやマンションを手放す際、あらかじめ売却価格を算出することがおすすめです。
売却額は、物件の築年数や内装、設備などさまざまな条件によって変動します。
本記事では収益物件の査定について、その方法や影響するポイント、売却の注意点について解説します。

収益物件の売却における主な査定方法3種類を解説

収益物件の査定方法は、おもに3種類あります。
1つ目は、不動産の再調達原価をもとにする「原価法」です。
再調達原価とは、対象物件を取り壊して新たに建物を建てたり、土地を造成したりするといくらになるかをシミュレーションして算出する原価です。
これは対象物件を直接精査する方法と、近隣の類似物件を参考にする方法の2種類で算出できます。
2つ目は、物件の収益をもとにする「収益還元法」です。
現在の入居率をもとに、物件が将来どのくらいの利益をもたらすのか算出します。
3つ目は、条件の近い取引事例をもとにする取引事例比較法です。
対象物件の周辺で条件が近い取引事例を多数修正し、必要に応じて対象物件の事例補正や時点修正を加えたり、地域・個別的要因を含めたりして評価します。

収益物件の売却査定に大きく影響する3つのポイント

ここでは収益物件の査定に影響するポイントのなかでも、とくに影響が大きい3点をご紹介します。
1つ目は、物件の入居率です。
入居率が高い分、家賃収入が増えるため、高く算出されます。
とくに、長期的に高い入居率を維持できれば評価も高くなりやすいので、入居率を記録しておくと良いでしょう。
2つ目は、物件の築年数です。
基本的に築年数が浅ければ内装や設備が新しいため、購入後に何十年も運用できます。
ゆえに築年数が浅い物件のほうが高く、反対に年数が経過していれば安く算出されます。
3つ目は、特定の設備です。
オートロックや浴室暖房乾燥機、宅配ボックスや太陽光発電システムなどは人気の設備です。
そのため、入居希望者の興味を引くことができ、査定でもプラスの評価を得やすくなる可能性があります。

収益物件の査定や売却する際の注意点2つを解説

収益物件を査定や売却する際には、大きく2つの注意点があります。
1つ目は、売却額を個人で算出することは基本的に困難なことです。
収益還元法の計算式で算出された金額で売れることは、ほとんどありません。
そのため、実際の金額を算出するには過去の売上実績や市場の傾向、エリアごとでのニーズなどを考慮する必要があります。
2つ目は、売却をためらっていると資産価値が下がる場合があることです。
不動産には寿命があるため、寿命を迎える前に売却しなければ買い手がつかなくなります。
とくに経年劣化は、新築当時よりも見た目や設備が劣ることから、家賃を下げないと新たな入居者を獲得できません。
そのため、資産価値が下がる前に売りに出すことが大切です。

まとめ

収益物件の売却額には、入居率・築年数・設備の3つが影響します。
査定前にこれらを改善しても、売却額を自ら正確に算出するのは難しいでしょう。
不動産の売却を検討する際は、過去の実績や市場傾向、エリアごとのニーズを把握しながら査定の依頼をしてみてください。
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