相続した不動産を売却する流れを10ステップで解説!注意点もご紹介

2022-04-24

相続した不動産を売却する流れを10ステップで解説!注意点もご紹介

この記事のハイライト
●複数の相続人で相続した不動産を売却するには、相続人全員の合意が必要である
●相続不動産をそのまま売却する場合でも、一度相続登記が必要
●売却の窓口となる代表者の名前で相続登記すると、売却がスムーズ

親が亡くなり相続した不動産を、誰も住む予定がないといった理由で売却することは珍しくありません。
相続した不動産の売却に際しては、自身が所有している不動産の売却とは異なるさまざまな手続きが必要になります。
今回は、相続した不動産の売却をスムーズに進めるために知っておきたい流れを10ステップでご紹介します。
押さえておくべき注意点も解説しますので、相続不動産の売却をご検討中の方はぜひご参考にしてください。

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相続した不動産を売却する流れを10ステップで解説

相続した不動産を売却する流れを10ステップで解説

まずは、不動産を相続してから売却するまでの流れを10ステップで解説します。

ステップ1)死亡届の提出

不動産を所有していた方(被相続人)が亡くなったら、まずはお住まいになられていた市区町村役場に死亡届を提出します。
死亡届の提出は、被相続人が亡くなってから7日以内に提出することが法律で義務づけられているので、遅れないようにしましょう。

ステップ2)遺言書の確認

続いて被相続人が遺言書を残していないかを確認します。
遺言書の有無によって、あとの流れが変わってくるため、入念に調べましょう。
被相続人の自宅はもちろん、公正証書遺言が残されていないかを公証役場にある検索システムを使って確認します。

ステップ3)廃除者や欠格者の調査

相続の権利を有する人を確定するために、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を集めます。
相続の権利がある人全員の戸籍謄本も必要です。
被相続人が転居を繰り返している場合は時間がかかるため、早めに始めましょう。

ステップ4)相続遺産の洗い出し

相続人の調査を進めるのと並行して、相続遺産の洗い出しも進めます。
相続遺産は不動産や預貯金などプラスのものだけではなく、ローンや借金も含まれます。
遺産の内容によっては、相続を辞退したいと考える方がいるかもしれないためです。
不動産は不動産会社の査定を受ける
不動産に関しては、価値を見極めるために不動産会社の査定を受けましょう。
不動産会社の査定には、築年数や構造などの物件情報などから査定額を出す「机上査定」と、実際に物件を見て判断する「訪問査定」があります。
売却を前提としている場合は、より精度の高い査定額を出してもらえる訪問査定をはじめから受けるのがおすすめです。

ステップ5)遺産分割協議の開催

相続人が確定し、複数の相続人がいることがわかったら、遺産分割協議を開きます。
遺産分割協議とは、相続した遺産について、誰が・どのように・どの割合で相続するかを話し合って決めることです。
遺言書がある場合は基本的にはその内容に従います。
遺言書があった場合でも、遺産分割協議で全員が合意すれば、内容を変更しても構いません。
遺産分割協議で決めた内容は、遺産分割協議書に記したうえで、相続人全員が署名・捺印します。

ステップ6)不動産会社と媒介契約を締結

査定を依頼した不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
相続した不動産を売却し現金化して分け合いたいときには、1社とだけ契約し、信頼関係を築いて売却活動をおこなえる専任系の媒介契約を選ぶとスムーズなのでおすすめです。

ステップ7)売却活動を開始

媒介契約を結んだら、不動産会社のサイトや店頭に情報を掲載するなどして売却活動を開始します。
購入希望者が現れたら、実際に物件を見てもらう内覧に対応します。

ステップ8)買主と売買契約を締結

買主が見つかったら、売買契約を締結します。
この時点で手付金として代金の5~20%を受け取るのが一般的です。

ステップ9)決済・引き渡し

買主の住宅ローンの手続きや審査が終わるのを待って、決済・引き渡しをおこないます。
残金を受け取り所有権を買主に移転登記し、物件を引き渡します。

ステップ10)代金の分配

受け取った代金は、遺産分割協議書に記した内容のとおりに相続人間で分配します。

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相続した不動産を売却する際に押さえておくべき注意点

相続した不動産を売却する際に押さえておくべき注意点

ここからは、相続した不動産を売却する際に押さえておくべき注意点を2つご紹介します

相続した不動産は相続人全員の合意がないと売却できない

相続した不動産は、相続人が複数いる場合には、全員の合意がないと売却できない点には注意が必要です。
相続が発生した不動産は相続人全員の共有状態となっていますが、不動産は所有者でないと売却できないとされているためです。
そのため相続人のうち1人でも売却に反対すると、売却計画は頓挫します。
売却により現金化して分け合いたいときには、遺産分割協議での合意形成が非常に重要となります。

そのまま売却するときでも相続登記が必要

不動産は、登記簿上の所有者しか売却できないとされています。
所有者が亡くなった場合、不動産は相続人全体の共有状態となっていますが、登記簿上の名義は被相続人のままです。
そのため相続した不動産をそのまま第三者に売却したい場合でも、一度相続登記して名義を変更しなければなりません。
相続登記された新たな所有者となった相続人が、売却を進めます。
相続登記については、次章で解説します。

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相続した不動産を売却する際に必要な相続登記とは?

相続した不動産を売却する際に必要な相続登記とは?

相続した不動産を売却するときには、相続登記が必要になります。

相続登記とは

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、その不動産を相続した方に、元の所有者から登記簿上の名義を書き換える手続きを指します。
相続登記は義務ではなく任意であるため、必ずおこなわなければならないものではありません。
しかし不動産は、登記簿上の所有者でなければ売却できないとされているため、相続登記しなければ売却して現金化できません。
いくら正当な相続人であっても、それを証明できなければ、買主は本当にその不動産の所有者なのかを判断できないため、不利益を被る可能性があるためです。
相続した不動産を売却するのであれば、速やかに相続登記の手続きを進めましょう。

窓口の代表者に相続登記すると売却活動がスムーズ

相続した不動産の売却に際しては、窓口となる代表者を決め、その方の名義で相続登記すると売却活動がスムーズです。
不動産の売却は所有者しかできないため、買主と売買契約を結ぶときや決済をおこなうときには立ち会いを求められます。
その際相続人全員の名義で登録されていると、売買契約書を郵送しあったり、決済日のスケジュールを調整したりといった手間が生じます。
遠方に住んでいる相続人がいると、交通費の負担も必要になるでしょう。
そのような手間とコストをかけないために、代表者を1人決め、その方の名義で相続登記するのがおすすめです。

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まとめ

相続が発生した不動産を売却するには、遺言書の調査や相続人の確定、遺産分割協議や遺産分割協議書の作成など、自身の不動産を売却するのとは異なるさまざまな手続きが必要です。
また相続した不動産を利用することなくそのまま売却するときでも、一度相続登記する手間も要します。
相続人を確定するためにした不動産の価値を知るためには、不動産会社の査定を受けましょう。
株式会社ホームプラザでは、草加市、八潮市、三郷市を中心に幅広いエリアで不動産売却のお手伝いをしておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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