不動産売却における契約不適合責任とは?瑕疵担保責任との違いも紹介!

2022-02-05

不動産売却における契約不適合責任とは?瑕疵担保責任との違いも紹介!

不動産売却をおこなうとき契約不適合責任を念頭において進めることが大切です。
2020年4月に民法の改正がおこなわれ(債権法改正)、『瑕疵担保責任』が『契約不適合責任』に変わりました。
そこで、契約不適合責任とは何か、また瑕疵担保責任と異なるポイントについて解説します。
東京都足立区で売却を検討中の方もぜひ参考にしてください。

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不動産売却における契約不適合責任とは?

契約不適合責任の概要と注意点について解説いたします。

概要について

契約不適合責任とは、売買された物が種類や品質、数量に関して契約の内容と異なるなど不備がある場合に、売主が買主に対して負う責任を意味します。
買主は売主に対して次の4つを請求できます。

  • 追完請求(修補請求や代替品の引渡請求)
  • 代金の減額請求
  • 損害賠償請求
  • 契約解除(契約解除し代金の返還を請求)

注意点について

契約不適合責任には、行使できる期間が定められています。
改正民法566条に『不適合を知ったときから1年以内に通知する』とあります。
ただし、契約書において期間を変更することは可能ですので、契約のときは十分に確認しておきましょう。

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不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

瑕疵担保責任が契約不適合責任になるに伴い、法的性質・要件・買主がおこなえる請求・損害賠償請求・損害の範囲・権利を行使できる期間が変わりました。
主な違いと、変わったポイントは以下の6つです。

  • 瑕疵担保責任における法的な責任は法律で定められたものを意味する『法定責任』でしたが、契約不適合責任になると契約で定められたものである『契約責任』に
  • 『瑕疵』に対して請求をおこなっていましたが、契約不適合責任では『契約の内容に適合しないもの』を対象に請求
  • 買主は契約解除と損害賠償請求のみ請求が可能でしたが、契約不適合責任では、追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求、契約解除の4つを主に請求できるように
  • 瑕疵担保責任では『無過失責任』を負っていましたが、故意や過失がある場合のみである『過失責任』に
  • 損害の範囲が『信頼利益』のみでしたが、契約不適合責任では、信頼利益を含む『履行利益』までが範囲に
  • 瑕疵担保責任では、事実を知ったあと1年以内に損害賠償など請求をおこなう必要がありましたが、知ってから1年以内に『通知』すれば良いと変更

このように、責任の範囲や請求できるものなど大切なポイントが変更になっています。
売却をおこなうときは、思わぬところで請求などを求められないようこれらの変更点に注意して契約を進めましょう。

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まとめ

契約不適合責任とは何か、瑕疵担保責任と異なるポイントについて解説いたしました。
名称だけでなく、内容も大きく異なるポイントがいくつかありますので、不動産の売却を検討中の方はトラブルを回避するためにもぜひ押さえておきましょう。
私たち「株式会社ホームプラザ」は草加市、八潮市、三郷市を中心に他のエリアを含め幅広く不動産売却のサポートをしております。
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